• In 2005 denken Vahstal en wethouder Jan de Wilde een akkoord te hebben, wat ze bezegelen met het begraven van een strijdbijl in een koffertje met zand.

    Ruben Schipper
  • PvdA-wethouder Fons Asselbergs is jarenlang Vahstals grote tegenstrever.

  • Brieven, knipsels, nota’s, Vahstal bewaart het allemaal, want de papieren kunnen altijd weer van pas gemeente Amersfoort.

    Spitwerk
  • Garage Freede aan de Stationsstraat in 1986, hét symbool van de strijd tussen Vahstal en de gemeente. Inmiddels staat hier NH Hotel Brouwershof.

    BDU Media

Amersfoort ruilt zich klem

Politici en ambtenaren in Amersfoort hebben zeker 25 jaar gehandeld uit de opvatting dat projectontwikkelaar Vahstal zo weinig mogelijk mag worden gegund. De daaruit voortvloeiende procedurefouten loste de gemeente bovendien halfslachtig op, waardoor Vahstal steeds weer nieuwe claims kon opbouwen. Als hij in de laatste bemiddelingszaak gelijk krijgt, kan dat de stad 25 miljoen euro kosten: deel 3 van de serie 'De Vahstal-affaires'.

Als Hans Vahstal in 1986 terugkeert van vakantie, ontsteekt hij direct in woede. Bouwborden van concurrent Van Gent staan op grond in Hoogland die hij jaren eerder had bemachtigd, en wat er nu gebeurt is in strijd met de afspraken. De deal met de gemeente was dat Vahstal op deze plek huizen neer zou zetten. De strijd die hiermee ontbrandt, zal dertig jaar later uitmonden in een schadeclaim van zeker 25 miljoen euro.

Miro Lucassen

Enkele jaren eerder, toen Amersfoort begon aan haar groeitaak, stond projectontwikkeling in de kinderschoenen. Gemeenten wilden zélf grip houden op grondtransacties, de structuur van nieuwe wijken en de toedeling van bouwplannen. Ontwikkelaars als Vahstal, die op eigen houtje grond kopen van boeren in uitbreidingsgebied, maken zich impopulair bij het bestuur, zeker als ze een kavel te pakken hebben die belangrijk is voor de nieuwe wijk. Een kavel die ze dan lucratief kunnen bebouwen of verkopen, wat door de gemeente beschouwd wordt als grondspeculatie. Zoiets doe je niet in je eigen stad, krijgt Vahstal te horen als hij op twee plekken een contract met boeren in Hoogland heeft gesloten. En hij zwicht: de grond gaat alsnog naar de gemeente, op één voorwaarde: als er ooit op wordt gebouwd, zal dat gebeuren door de firma Vahstal en die afspraak wil hij op schrift.

BOUWBORDEN CONCURRENT Maar als de tijd voor uitvoering gekomen is, staan daar dus die bouwborden van de concurrent. De eerste ruilovereenkomst tussen Vahstal en de gemeente blijkt eenzijdig opgezegd. De ontwikkelaar gromt en zwaait met zijn brief. Amersfoort biedt een nieuwe ruil aan: 168 te bouwen woningen in de wijk Schothorst en 150 in Zielhorst. In Zielhorst ziet Vahstal kans om de huizen in een duurdere variant op de markt te brengen dan de gemeente had verwacht. Dat is tegen het zere been van het stadsbestuur, want de woningen zijn zo niet langer bereikbaar voor kopers met een laag inkomen, en de kopers van de dure versie zien af van de beschikbare rijkssubsidie. Nu eist de gemeente op haar beurt schadevergoeding van de bouwer.

In deze twee eerste incidenten tekent het patroon van de strijd van de komende decennia zich al af: de gemeente houdt zich niet aan haar afspraken, Vahstal grijpt elke gelegenheid om vervolgafspraken in zijn eigen voordeel uit te leggen en gaat daarmee verder dan ambtenaren en politici kunnen accepteren. Het gebrek aan onderling vertrouwen groeit in rap tempo uit tot diepgeworteld wantrouwen. Vooral PvdA­wethouder Asselbergs draagt in woord en gebaar uit dat hij met deze ondernemer geen zaken wenst te doen.

Het woord van Asselbergs is vrijwel onaantastbaar in het stadhuis en weegt zwaar in de stad. Maar Vahstal gaat het gevecht niet uit de weg. Met de aankoop van de bouwval van garage Freede aan de Stationsstraat weet hij de ontwikkelingen in het voor de stad zo belangrijke Centrumplan jarenlang te traineren.

Vahstal kan zich de strijd veroorloven doordat hij zijn projecten conservatief financiert volgens zijn eigen 70/70­regel: ga uit van de executiewaarde, het bedrag dat de bank denkt terug te halen bij een gedwongen verkoop. Meestal is dit 70 procent van de marktprijs. Bij Vahstal mag van die 70 procent weer maximaal 70 procent zijn gedekt door vreemd vermogen. De rest van de investering moet zijn onderneming zelf kunnen opbrengen. Dat scheelt rentelasten en hij kan het bij vertraging lang uithouden. Als een project van de grond komt, is het rendement altijd goed. De concurrentie kijkt toe. Waar is Vahstal mee bezig? Hoe doet Vahstal het? Dat vragen bouwers, adviseurs en andere betrokkenen bij de Amersfoortse centrumplannen zich vaak af in de jaren tachtig en negentig. Achteraf is het duidelijker dan toen, zegt een betrokkene: "Hij had altijd voldoende liquiditeit, altijd werk. Mensen zeiden dat we hem moesten uitroken, dat hij het niet lang zou volhouden."

PRINCIPEAFSPRAAK Een vredespoging kan pas ondernomen worden als wethouder Asselbergs in 1993 is vertrokken naar de Rijksdienst voor de Monumentenzorg in Zeist en Vahstal een juridisch conflict met de andere bouwers in het centrumplan heeft verloren. Onderhandelingen tussen de ondernemer en het gemeentebestuur leiden tot een principe­afspraak om de juridische strijd te beëindigen. De gemeente wil wel weer ruilen: de Freede­kavel voor een ander stuk grond waarop Vahstal een flink kantoor mag bouwen. In de hoop nu ook alle andere onderlinge meningsverschillen de wereld uit te helpen komen er verder aanbiedingen voor 250 woningen, 13.000 vierkante meter bedrijfsruimte en de bestemming detailhandel voor zijn Handelsgebouw. Voor Vahstal betekent dat werk voor zijn bedrijf en veel ontwikkelvolume met commercieel gunstige vooruitzichten. Maar Amersfoort legt hiermee een nieuwe hypotheek op de relatie met Vahstal in plaats van de zaken in een keer af te wikkelen. Al die beloftes moeten namelijk nog worden uitgevoerd. Dat geeft beide partijen de ruimte om later weer van alles ter discussie te stellen.

Op het stadhuis handelt een deel van de ambtenaren nog steeds in de geest van de vertrokken Asselbergs: Vahstal heeft zo min mogelijk rechten. "Dat kleeft aan het behang," zegt een oud-wethouder. "Iedereen telt zijn vingers na. Niemand vertrouwt hem. Ambtenaren waarschuwen elkaar en dan krijg je een self fulfilling prophecy. Men gunt hem niks." Tegelijkertijd ziet Vahstal steeds nieuwe kansen in de gemeentelijke opstelling. Elke centimeter ruimte probeert hij te bevechten of simpelweg te nemen. Hij komt langs bij iedere nieuwe wethouder die op zijn terrein opereert om te spreken over zijn historie met de gemeente en het onrecht dat hem is aangedaan. "En dan zet de gemeente keer op keer een nieuwe spits in het veld. De een gaat strijden, de ander probeert de zaken op te lossen," analyseert een kenner van de Amersfoortse bouwwereld. "Maar het lukt nooit om alles quick and dirty af te doen, zoals je dat hoort aan te pakken met iemand als Vahstal die het spel niet speelt zoals de anderen dat gewend zijn. Ik geloof dat de gemeente er elke keer van overtuigd was dat er nu een goede en duidelijke afspraak was gemaakt, maar in feite hadden ze dan probleem A opgelost door probleem B en C te creëren."

TIJD ALS VRIEND De ambtelijke en politieke krachten die allerlei belangen in evenwicht moeten houden, blijven elkaar en Vahstal bevechten tijdens de tien jaar die het laatste akkoord uit 2005 noemt als uitvoeringsperiode. Vele betrokkenen beschouwen de tijd als hun vriend: sommige ambtenaren bekijken Vahstal als een olifant die uiteindelijk in stukjes zal worden geknipt om te worden verorberd. De ontwikkelaar ziet zijn bezittingen en claims belangrijker worden naarmate de gemeente minder opties heeft om toezeggingen na te komen. Als de contractuele fatale einddatum van 29 september 2015 nadert, zet de gemeente een halfslachtige eindsprint in. En dan blijkt dat de inmiddels 70 jaar oude ontwikkelaar niet meer wil ruilen: hij legt zijn lot in handen van een onafhankelijke arbitragecommissie die moet beoordelen of de gemeente zich volgens de afspraken heeft gedragen. Amersfoort heeft geen keus: de stad moet mee in die procedure en als Vahstals stelling volgens de arbiters hout snijdt, hangt er een miljoenenstrop boven het hoofd van het gemeentebestuur. In 2013 heeft Vahstal 25 miljoen genoemd als schadebedrag, maar hij houdt deze kaart verder tegen de borst. Pas in fase twee van de arbitrageprocedure komen er berekeningen op tafel, die de gemeente dan weer mag betwisten. De ontwikkelaar en het stadsbestuur zijn nog lang niet van elkaar af.

Dit artikel is tot stand gekomen met steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten (www.fondsbjp.nl) en het fonds Incidentele subsidie journalistieke producties en media-innovatie van de gemeente Amersfoort.