• Het Handelsgebouw staat overeind in een gesloopte omgeving, 2004.

  • Het Mercure hotel is de blikvanger van het Oppidium, de opvolger van het Handelsgebouw. Er zitten ook winkels, woningen, een fitnesscentrum en restaurants in.

  • Het Handelsgebouw in 1987 met Praxis als toonaangevende huurder.

Oppidium, tango in dwangbuis

De meest gevreesde projectontwikkelaar van Amersfoort, Hans Vahstal (70), stevent na dertig jaar conflicten af op de eindstrijd met de gemeente. Die hinderde zijn ambities en verbrak talloze beloftes, claimt Vahstal. Fluister zijn naam op het stadhuis en er gaat een siddering door de gangen. Wie is de man achter de conflicten? Wat beweegt het gemeentebestuur? Dit is deel vier van een serie in De Stad Amersfoort over de belangrijkste veldslagen tussen de bouwer en het politiek/ambtelijke circuit. De artikelen zijn een voorpublicatie uit het boek 'Vahstal versus Amersfoort' van de stichting Regionaal Spitwerk dat 11 mei verschijnt.

Het zal 25 jaar duren, maar dan gaat Hans Vahstal een miljoenenklapper maken op basis van zijn vooruitziende blik. Maar dat weet Amersfoort nog niet als begin jaren tachtig de illustere namen van Bronswerk, Erdal, PFW, Rohm & Haas en Meursing nagalmen tussen het Soesterkwartier en de spoorlijn naar het oosten. Het industriële verleden is nog in bedrijf of pas net ontmanteld als Vahstal zijn oog laat vallen op een verlaten terrein op de hoek van de Groningerstraat en de Amsterdamseweg. Ook daar hebben tientallen jaren machines staan stampen, maar die tijd is voorbij: op deze plekken zal bedrijvigheid plaats maken voor handel, verwacht de ontwikkelaar. Zo gaat het elders in Nederland ook en hij ziet ruimte om de trend in zijn stad een duwtje te geven.

Miro Lucassen

Probleem: op een bedrijfsterrein mag volgens de wet niet worden gehandeld. Winkels en fabrieken verdragen elkaar slecht, vindt Nederland. Maar er zit een gaatje in de regels, omdat bankstellen, keukens en tapijten op hun beurt niet meer passen in traditionele winkelgebieden. De winkels in deze 'volumineuze goederen' vragen meer ruimte dan verantwoord is in historische binnensteden, waar ook de aan- en afvoer steeds problematischer wordt. En dus mag 'perifere detailhandel' onder voorwaarden wel tussen de industrie.

Vahstals Handelsgebouw, uitgevoerd als een massief blok met binnentuin, mikt op twee markten. Naast winkels in volumineuze goederen denkt Vahstal hier ook kantoren te kunnen verhuren. Bouwmarkt Praxis is in december 1987 de eerste gebruiker. Later volgt Brugman Keukens, maar de kantoorruimte blijft onbenut. De leegstand kost geld en dat kan de ontwikkelaar niet hebben. Hij besluit te verbouwen, zodat de kantoren ook geschikt worden voor handel. De binnentuin krijgt een dak.

Maar als Vahstal schoenenzaak Bristol als nieuwe huurder binnenhaalt, stuit hij op een onverbiddelijk nee van de gemeente. Ook al verkoopt Bristol op grotere schaal schoenen dan de kleine concurrenten in het historische centrum, dat maakt nog geen 'volumineuze goederen' van de producten. De meeste klanten gaan echt met een of twee, hooguit drie doosjes weg en daar heb je geen aanhanger of busje voor nodig. Amersfoort houdt de poot stijf in november 1990: Bristol mag niet open. Deze huurder zal de zaak uiteindelijk weer leeghalen zonder dat er iets is verkocht. Het duurt nog tot 1994 voordat Beter Bed een deel van het gat vult.

STATIONSSTRAAT Korte tijd later beginnen het stadsbestuur en de ontwikkelaar aan een merkwaardige tango. Vahstal wil nog steeds gewone winkels in zijn complex. Hij weet deze wens mee te laten wegen bij onderhandelingen over zijn grond aan de Stationsstraat. Dat zogeheten perceel Freede is namelijk cruciaal voor de gemeentelijke centrumplannen. Vahstal moet verleid worden en dus kiest het stadsbestuur in 1997 voor een onverwachte omhelzing: ja, er mogen winkels komen in het Handelsgebouw, op één voorwaarde: het moet er veel beter uit gaan zien dan de grauwe kolos van vuilgeel baksteen met rookglazen panelen die het dan is. En Vahstal moet de hoogte in, omdat plannen voor de overkant van de weg en de omgeving inmiddels ook mikken op grootstedelijke allure. Amersfoort zou het waarderen als het Handelsgebouw geen supermarkt krijgt, maar kan dat niet verbieden: wie gewone detailhandel toelaat, moet zich realiseren dat ook een supermarkt daaronder valt voor de wet.

Het is een merkwaardige draai in drie opzichten: winkels in het Handelsgebouw zullen allereerst de positie verzwakken van de middenstand aan de Noordewierweg, het wijkwinkelgebied van het Soesterkwartier. Ten tweede staat op het toekomstige Eemplein, schuin tegenover het Handelsgebouw, een megasupermarkt in de planning, een directe concurrent op loopafstand. En ten derde mocht Vahstal begin jaren tachtig juist niet de hoogte in met zijn eigen kantoor, iets verderop aan de Amsterdamseweg. Tot aan de Raad van State is erover geprocedeerd, met als uitkomst dat de gemeente fout zat.

De gemeenteraad kijkt argwanend toe: zal Vahstal de gewenste hoogbouw van het nieuwe Handelsgebouw ooit wel realiseren? Maar de verruiming van de bestemming komt erdoor en elektronicaketen BCC neemt zijn intrek in het complex. Ook schoenen- en kledingstunter Scapino staat te trappelen. Nu de uitstraling en de hoogbouw nog. Dat blijkt minder eenvoudig.

Rond het Handelsgebouw staan nogal wat vervallen panden en de slopers slaan binnen een jaar toe. De grootschalige bodemsanering van het Eemkwartier begint met het neerhalen van zo ongeveer alles rondom Vahstals stek. Binnen de kortste keren is het Handelsgebouw de laatst overgebleven bebouwing in een zandvlakte vol wegomleggingen. In de volksmond krijgt het gebied de naam Klein Enschede, als wrange verwijzing naar de vuurwerkramp daar.

De sloop van de omgeving kon Vahstal verwachten, maar dan plaatsen de gemeentelijke plannenmakers zonder overleg een tijdelijke rotonde op de plek die bestemd is voor de uitbreiding van het Handelsgebouw, op grond die hij nog niet in eigendom heeft. Vahstal ziet zijn project in een keer vijf jaar vertraging oplopen door deze ingreep en een gang naar de rechter verhelpt daar niets aan; de gemeente staat in haar recht. Amersfoort overtreft zichzelf door de zaken zo listig in te richten dat de hele ontwikkeling rond Vahstals gebouw verder kan zonder zijn medewerking. Het Handelsgebouw ligt in het oog van een storm.

BEMIDDELAAR Terwijl de architect tekent en Vahstal klanten werft voor de verre toekomst, lopen zijn huurders weg. Het duurt ze te lang en de slechte bereikbaarheid is funest voor de omzet. Toch wil Amersfoort nog steeds een hoger en mooier Handelsgebouw, maar dat komt niet van de grond zolang er vooral ruzie is met Vahstal. Uiteindelijk zet het stadsbestuur in 2004 een bemiddelaar in en die schrijft een advies waarin hij er geen doekjes om windt: technisch zijn Vahstals plannen met het Handelsgebouw prima uitvoerbaar als de gemeente gewoon meewerkt zoals dat bij andere ontwikkelaars ook gebeurt. Financieel is het een ander verhaal. De gemeente heeft zichzelf een oor aangenaaid door de ontwikkelaar eerst tegen te werken en vervolgens ruime compensatie te beloven voor de aangerichte schade. Dat gebeurt door een streep te zetten door de gebruikelijke afdracht voor de verhoogde waarde van Vahstals grond als daar meer mag dan voorheen. Op het moment dat de bemiddelaar een en ander opschrijft, komt de rekensom uit op 4 miljoen euro compensatie voor Vahstal in vergelijking met een normale situatie waarin een ontwikkelaar de gemeente marktprijzen betaalt. Een jaar later maakt de definitieve overeenkomst ruimte voor 8 miljoen euro ten gunste van de ontwikkelaar. Wanneer het stof is opgetrokken en de vergunningen worden verleend, blijft daar een respectabele 7,65 miljoen compensatie van over. En dan maakt de gemeente in haar eigen boekhouding ook nog eens 1,8 miljoen euro verlies op de duur ingekochte grond.

De verdubbeling heeft een oorzaak: behalve eerdere missers moet de gemeente nog een vuiltje wegwerken. Vahstal wil in zijn nieuwe Handelsgebouw een winkel van Media Markt vestigen, de Duitse gigant die alles verkoopt waar een stekker aan zit. Media Markt ziet er wel iets in, maar deze ontwikkeling kan fataal zijn voor alweer een cruciaal project in de Amersfoortse centrumplannen: het Eemplein. Daar is Media Markt hard nodig als publiekstrekker en dus moet Vahstal maar een andere huurder vinden voor zijn project. In de overeenkomst van 2005 staat het expliciet: Vahstal zal geen ruimte aanbieden aan Media Markt of daaraan gelieerde ondernemingen. Zo'n afspraak heeft een prijs. Dat hij wel de grootste Burger King van Europa in de wacht sleept, is een zoete troost.

Het zal nog ruim vier jaar duren voordat de echte tango begint, waarbij het plompe Handelsgebouw plaats maakt voor Oppidium, de combinatie van Mercure Hotel, wereldrestaurant 22 High, Aldi, Dirk van den Broek, Kruidvat, Burger King, 600 parkeerplaatsen en 69 woningen. Tot veler verbijstering blijft de supermarkt van Dirk tijdens het werk gewoon open; Vahstals team weet de bouwplaats zo in te richten dat de klanten via twee tijdelijke locaties tussen de betonmolens uiteindelijk zonder een dag uitval terechtkomen bij de nieuwe supermarkt. Zo'n huzarenstukje is in Amersfoort nog nooit vertoond.